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2020房地产估价师《案例分析》基础习题(九)

来源:未知作者:admin 日期:2020-05-20 点击:

  【摘要】2020年房地产估价师正处于备考阶段,为助助专家备考,举世网校小编拾掇了房地产估价师《案例判辨》根柢习题,专家正在温习教材之余也不要忘了众做进修题。

  (一)某兴办物为28层框架剪力墙机闭楼房,于2003年筑成并加入利用,现对2层实行估价,2层套型安排较为合理,朝向为南,工程质地优,目前珍惜维持较好,有专业物业料理公司维持和料理,其外墙贴有白色条形砖,客堂寝室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道自然气办法、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有特意的消防体系。该衡宇全体权及分摊的邦有土地利用权归乙方全体。现已被公法构造监禁。

  (二)某企业购得一个已停工5年的正在筑工程,机闭封顶,此中1-4层为贸易裙楼,5-27层为室第,裙楼部门已实现了部门筑立装配。现该企业拟以贸易裙楼2、3、4层的各一部门和5-8层室第部门向银行申请典质贷款。

  请讲明拟优先选用的估价设施及身手途径,以及确定评估价格时思虑的厉重要素。

  (三)甲、乙团结投资开采一房地产项目,两边各出资1000万元,经葶收益各按50%分成。到项目筑成时投资正好用完,出卖用度也已预提。项方针总兴办面积10000m2,售价3000元/m2,出卖税费为售价的7%。出卖流程中,乙拿出一套兴办面积100m2的衡宇送给同伴,向甲提出先挂账,两边结算时再作管束。该项目正在短期内出卖实现,现实出卖用度与预提的出卖用度相符,现实接纳价款2762.1万元。甲提出本应两边各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价格30万元的衡宇,故乙实得1351.05万元;乙则以为该套衡宇的本钱为25万元,故只应从己方的应得收入中扣除12.5万元,己方应分得 1368.55万元。

  (一)1、该衡宇能够利用最高最佳规矩实行估价,由于该房地产是正在从命合原则矩的条件下,凭据估价对象的情状以保护筹备用处(为公寓)来实行的。

  2、①市集法身手途径:征求实例;选择可比实例;筑筑价值可比根柢实行营业情状校正;实行营业日期校正;实行区域要素校正;实行局部要素校正,求出比准价值。②收益法身手途径:征求相闭原料,估算潜正在毛收入,估算有用毛收入;估算运营用度;估算净收益;选用适合的酬谢率;选用适宜的谋略公式求出收益价值。

  (二)1.题中所给出的已停工5年的正在筑工程,俗称之为“烂尾楼”,购买者欲向银行申请典质贷款,起首应昭彰拟典质的是2、3、4层的哪一部门,及5-8 层室第的哪一部门,即待估房地产的估价对象应当予以昭彰,当时购买此项正在筑工程的权利情状、让渡情状、原作战单元的付款情状以及土地利用权限情状等都务必逐一搞清,正在此根柢上评估的典质价格,应是拟典质的房地产正在委托估价时的公然市集价格扣除法定优先受偿的款额后的余额,宜用偏落后|后进确当心规矩实行估价。

  2.完全地说,贸易裙楼部门能够收益法为主,辅之以市集法与假设开采法,室第部门能够市集法为主,辅之以本钱法。无论采用什么设施都要提神这是正在筑工程,尚未告竣,更未验收启用,续筑流程中的水电、筑立购买装配用度,越发如贸易裙楼的修饰、装修用度均不是小数;若是室第部门是精装修公寓或旅舍式公寓,则同样要思虑修饰、装修用度。

  3.除需思虑以上题目外,对贸易裙楼以收益法或市集法、假设开采法评估典质价格,对室第部门以市集法、本钱法评估典质价格,正在确定评估价格时,需思虑的厉重要素有:土地利用权出让金额、土地利用年限、物业地点、境况根本因素、开采筹划期、外地相似市集及室第的售价、房钱、运营用度、料理用度、出卖用度、利率、出卖税费、开采本钱、酬谢率(资金化率)等。

  3.由于,若是乙拿走的衡宇用于出卖,共可接纳价款2790万元,两边可各分得1395万元;因为送礼是乙的个体举止,不应让甲的收入受到影响,甲仍应得回1395万元,乙尚可得回1367.1万元。

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